开发商的叩门砖差点碎在手里……

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发布时间:2018-04-16 20:32

开发商的叩门砖差点碎在手里……

2018-04-16 18:28来源:V房产房地产

原标题:开发商的叩门砖差点碎在手里……

2015年元月,北京土地市场迎来当年的第一拍,当天的重头戏是位于丰台亚林西的两宗宅地。华远、中海、后来改名为石榴的K2,以及招商和华润领衔的联合体——因为地块的位置距离南二环实在太近,当年烜赫一时的诸侯们全都投入到这场抢地大战中。在他们愿景里,这片叫做“亚林西”(如今也被唤做西铁营)的区域,在南二环与京开高速的夹角中,与未来冉冉升起的丽泽金融区隔河相望,拥有着成为北京顶级居住区的潜力。

所以诸侯们在那一天不惜代价,看客们在场外欢欣鼓舞,仿佛他们亲手操办了一批10W+项目的诞生。

01

“诸侯”预期二环十万+

对于北京不太了解的人,甚至是一些长居于城东、城北的本地人都很难想象,在2015年的北京,位于南二环外竟然还会有这样一片开发程度极低,基本上也就是刚刚完成了城中村拆迁的土地。要知道,论区位这可是二环!当然,对于房地产开发商们来说,他们干的就是在土地上建城,然后赚取附加价值的生意。在这当中,成本与产品定位的博弈基本不会考虑,建安成本来计算,豪宅和刚需相差不大。

小V的一位小伙伴,做过工程。他告诉小V:“盖楼的成本无非人机料,不会因为盖的什么有太大差异,只会因为建筑涉及的工艺产生差异。比如盖别墅都是一次性木质模板而高层会用到顶升钢模板之类。同样盖高层成本不会差距有多大。因此产品定位越高,能够赚取的附加价值显然也就越大。”

而按照当年土地市场的一般规律,项目未来售价都会是地价的2倍。亚林西的这两宗地,当年被华润招商领衔的联合体以42亿元和44.9亿元出让,两大央企互相掺股,地价经过惨烈的竞赛达到了5万+,显然,他们不可能去盖一个六七万售价的刚需房。当时业内对于这两宗地“10W+”顶级豪宅的预期基本是没有分歧的。

02

开发商们“失算”

土地供应的紧缺、宽松的货币环境以及大量位于丰台内城的优质土地出让,构成了2015年高价地的三大支撑点。而走在最前面的亚林西地块则成为打开这一时代的叩门砖。只不过这块“砖”的运气不好,它一板砖拍在了2016年“930”政策之后那堵隐形的预售证之墙上,震得拿砖的手直发麻……

在2016年9月30日,当市场调控刚刚到来时,没有开发商会预想到调控会是严苛而持续的。

L君是当时附近一个项目的营销负责人,他们业内交流普遍的观点是,这是一次周期性的调控,在半年后,也就是2017年的三月份就应该会有所松动。一位营销总还颇具诗意地说:“冬天来了,春天还会远吗?”

他们的乐观情绪也并非缺乏依据,因为在此前房地产行业的调控一直呈现有规律的周期性。只不过后来的事实表明,市场和项目对于这次“冬天”是缺乏认识和准备的。

L君觉得,对于在亚林西出现的前两宗地王来说,最难处理的一组矛盾是在市场调控之前开发商夺地时给该地块设立的高预期和之后北京楼市出现的8万元预售证“隐形红线”。

在2015年1月成功拿下两宗位于亚林西的地块之后,无论招商还是华润对于这一区域的预期都非常高。据思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅郭毅回忆说:“当时,招商中国玺和华润昆仑域这两个项目都是按照一线顶级豪宅来设计的,无论是外立面还是室内精装修设计都按照市场上的最高标准,在前期建设和营销上花费的成本是很大的。”不过她也指出,同财务成本以及拿地成本相比,这些投入也都是可控的。

不过,伴随着调控政策带来的压力,北京市场的交易量快速下降。预售证获批难度也直线上升。

昆仑域

(▲昆仑域)

2016年10月,首先以11万元报批的昆仑域预售证未被批准。2017年2月,华润又以10万元/平方米的价格上报,预售证依然未获批。直到2017年6月,招商中国玺以7.9万元/平方米的价格低调入市。在当时,业内盛传,建委已经有一条8万元的隐形红线,不会下发超过8万元以上的预售证。当时,一品牌房企北京公司负责人向记者透露。“开始说10万不发证,后来有传说5万不发证。政府没有一个公开的解读,所以我们只能听着。”

而作为当年5万+拿地的项目,亚林西的两宗高价地项目对于8万元这一远低于预期的价格自然难以接受。华润与招商,互相掺股,拿下两宗亚林西地块,却被夹在了一个尴尬境地。降价入市,两个央企付出高昂的拿地成本,就算资金成本压力没那么大也有可能造成国有资产流失;而高价入市,又有一条隐形红线压在那里,一时间进退两难。

03

证,关键还是证

在招商中国玺和华润昆仑域正在为预售证的售价问题而不断奔走之时,位于同一区域的又一宗限竞地入市,却依然让参与房企显示出极大的兴趣。

(▲金茂佑安府)

2017年7月18日,第三宗位于亚林西的地块仍然是经过68轮鏖战,被金茂、世茂、国瑞联合体以78.7亿元的高价竞得,根据北京市国土资源局丰台分局的官方网站显示,该地块的商品房限价7.95万/平方米,而可收益楼面单价已达到6.3万元/平方米,并自持54%商品房面积,条件不可谓不苛刻。如今,该地块也已金茂佑安府为案名,正在积极筹备入市。

不过在这之后,建委发证也有所松动,2017年,8月5日,招商中国玺和华润昆仑域的预售证信息在北京市房地产交易管理网得以显示,预售许可证分别为京房售证字(2017)95号和96号,预售均价均为9.5万元/平方米左右。这是2017年首次突破8万元隐形红线的一批项目。其中昆仑域的批首套数200套,而招商中国玺为146套。

(▲中国玺)

2017年8月5日是个星期六,似乎是为了避免被关注,这一次预售证的发放,在建委网站上都显得特别!特别!特别!低调!一般情况下,拿到预售证的项目,其详细信息都会显示,打开可见具体信息,包括预售价格等。但是在当晚小V查询住建委网站发现,预售证只出现在了信息页左下角一个不是那么起眼的地方,没有详细的信息,更没有预售价格。有图为证:

当然,后来这一原始网页也更换成了常规模样,不过那时上述项目已经顺利完成了销售,这是后话了……

事实上,对于当时的华润昆仑域和招商中国玺两个项目来讲,调控造成的主要影响并非在客户的流失,而是体现在售价上。在2017年的限购环境下,相应的需求也是在被抑制。市场上所有的供应都成为稀缺产品,因此在市场上,一方面是各路人马在找关系买房;另一面,则是两个项目悄然突破8万元/平方米的隐形红线。

不过L君也表示,如果不是央企拿的这两宗地,估计这一突破性的价格也很难获批。“毕竟都是央企旗下项目,(均价)低于8万其实就低于成本价了。如果真这么入市,实际上比较微妙,也不太可能。”

04

低调,酷似特工街头

而站在客户的角度来看,这场突如其来的调控却无疑是给了他们带来了一个折扣。被限购卡住的人自然黯然离场,可更多的拥有资格的人却络绎不绝。由于售价下调,开发商们将原本预计的精装交房改成了毛坯交房,不过对于销售热度来说丝毫没有影响。

“相对“10万+”的预期,亚林西两个项目均属于低于预期2万元/平方米左右入市,每套房子相当于便宜了200~400万元。”郭毅表示。因此,尽管没有了精装修,但是配套和设计是没有办法被拆分的。

不同于2015年左右开发商逢开盘就炒作“日光”,这两个项目同它的取证一样,都是低调开盘、低调销售……经历了两次抢房过程的客户A君说:“在购房现场,根本不给你思考的时间,买售价9万多的房子,几乎成了买白菜。”

按照A君的叙述,昆仑域的销售一开始通知的是8成首付。这就已经过滤掉了大批客户,可是排号人数仍然远远高于销售房源数。后来,售房变为全款,然而客户数量依然大于房源数。

“能买这个房子的人,或多或少都能找到关系。谁也不愿意得罪的开发商最后提出了摇号销售……能不能买上真的是看脸。”A君说,最好玩的是,开发商现场卖房也给搞得颇具悬念,首先要客户提供足够全款支付的银行存款证明。然后摇号前一两天才通知购房人,具体销售地点也是临时通知,把买房子活活整成了特工接头。据他回忆,昆仑域一共开过两次盘,一次是夏天一次是冬天。夏天酷热,快要中暑仍没有人放弃,依旧排着队。而冬天的时候则赶上严寒,很多人都是全家出动一个人去排队,剩下的人躲在车里,等待着替换被冻得受不了的排队者……“我刚开始买到还觉得亏了,但是现在看来还是挺好的。买了多次房,都很少见到买几千万的高端住房也有这么疯狂的时候。”

当然,亚林西三宗地王的命运只是2015那波高价地的缩影。如今北京土地市场已经从病态的狂欢,回归到冷静而精密的利益计算。

编辑:一个暴躁的小萝莉

图片部分源自:视觉中国

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